Tôi được khuyên khi mua bán nhà đất thì hợp đồng phải công chứng mới chắc ăn và làm được hồ sơ. Tôi thắc mắc có trường hợp nào mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng vẫn được công nhận hay không?
Trả lời, Luật sư Trần Vân Linh (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu.
Đối với trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-8-2024 mà thửa đất đó đã có giấy chứng nhận và có giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Như vậy, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-8-2024 (thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận) thì khi xin cấp giấy chứng nhận chỉ cần nộp kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Đối với trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng có thể được công nhận nếu thuộc các trường hợp theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Theo đó, đối với các trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp giấy chứng nhận (không thuộc trường hợp khoản 2 Điều 42) thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Cụ thể, đó là 3 trường hợp sau:
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-8-2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất (theo quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai).
